楼市调控再度加码, 青岛不会跟风加码的三大理由!

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2020-07-30

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在即将过去的七月,已经有多地出台楼市新政,升级调控。被认为是继三四月后,今年第二轮“楼市调控加码潮”。那么问题来了,下半年青岛有可能跟进加码楼市调控政策吗?

万万没想到,楼市调控又加码了!

自去年下半年,房地产市场被“公认”进入下行期,楼市解限的的声音就不绝于耳。今年初,突发的疫情再一次冲击各地楼市,又让不少人生出了放松调控的希望。

但现实却正相反。

在受市场和疫情双重打击最严重的二三月间,凡涉及“解限”“松绑”的政策也都被“秒撤”,表明了中央层面不希望通过“炒房”复苏经济的态度。

而在即将过去的七月,已经有多地出台楼市新政,升级调控。被认为是继三四月后,今年第二轮“楼市调控加码潮”。

更为重要的是,就在上周召开的房地产工作座谈会上,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正强调要坚持从全局出发,进一步提高认识、统一思想,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策,从各地实际出发,采取差异化调控措施,及时科学精准调控,确保房地产市场平稳健康发展。

通过对各地调控新政的分析可以发现,这一轮政策加码依旧以控制房价过快上涨为根本目标,具体的措施上,则是通过限制买入卖出资格,以达到“房住不炒”的目的。

与以往一刀切的政策不同,本轮调控在“保刚需”层面做足功夫。比如宁波的政策中提到“在市六区无房且符合条件的家庭可优先认购1套商品房”,而南京则是优先保证本市户籍无房家庭的刚性购房需求。

此外,在购房资格的限制上,深圳要求落户3年且连续36个月的社保或个税证明;东莞要求非户籍购买首套房需1年以上社保或纳税证明,二套房2年以上社保或纳税证明。

更为重要的是,在不断完善的楼市政策中,通过钻“漏洞”获取购房资格(或优惠)的情况被堵住,比如“假离婚”。

7月楼市加码潮,南京明确提出追溯两年内的离婚记录,而深圳则是追溯三年内的离婚记录。此前,仅有北京、长沙、合肥、成都、石家庄等城市在楼市政策中明确离婚人士购房资格的标准,国内大多数城市并无相关规定。而事实上,通过“假离婚”的方式获取购房资格或者优惠,一直是各地购房者使用的最简单也是“成本”最低的解套方式。

业内专家普遍认为,在目前的市场形势下,7月政策加码只是新一轮的调控潮的开始,而在后续跟进的城市里,类似于“假离婚”“假人才”“假落户”等骗取购房资格和贷款的优惠的政策漏洞会被优先堵住。

那么问题来了,下半年青岛有可能跟进加码楼市调控政策吗?

三大理由告诉你,这次青岛可能不会“跟风”。

其一,本轮调控是由部分热点城市房价上涨过快引发的。而纵观青岛上半年的房价数据,新房市场销售价格环比浮动区间从-0.5%至0.8%,同比浮动区间为1.9%至3.7%;二手房价格环比涨幅仅有六月是正向的(价格环比上涨),而同比均呈下降态势。充分说明上半年的青岛楼市,新房重在跑量,二手房仅仅是略有复苏的迹象,不存在房价上涨过快的情况。

其二,从土地市场来看,尽管上半年青岛商住用地拍卖市场在成交宗数和成交面积上较上年同期均有所增长,但成交单价较高的主城区,土地成交宗数仅占全市的6.6%。且近年来,青岛部分区市执行土地拍卖“熔断”机制,土地成交的溢价率基本保持在1%以内,主城四区及西海岸新区、高新区、城阳区等区域商住用地多为底价成交。尽管商住用地的供应量和成交量在逐年增加,但多家房企抢地、高溢价成交等其他热点城市常见的戏码,在青岛基本“绝迹”。这也降低了新房销售价格因土地成本增加而水涨船高的风险。

其三,年初的疫情打乱了一些项目的推新和销售节奏,而随着青岛地区疫情进入常态化防控,二季度大量新房源入市,使得上半年青岛新建商品住宅存量陡然上升,去化周期也从年初的14个月上升到了最近的19个月。一旦调控措施升级,青岛新建商品住宅的去化压力将变得更大,不利于保持市场的整体稳定。

用个开玩笑的话说,在20多年房地产市场化的进程中,政策调控的跟进速度上,青岛从来不是个反应快的城市。

现实层面,上半年青岛楼市的表现,也决定着在2020年剩余的五个月里,在现有政策上继续加码的可能性不大。

当然,青岛目前的楼市政策也并非全无“漏洞”,堵上“假离婚”“假人才”骗购房资格的口子,或许会成为下次调控的重点。


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