广州二手房市场基本面向好,成交继续上升9.2%

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2020-08-03

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2020年7月(1-29日)广州市二手中介网签量(不含自助网签)为4887宗,较6月同期(3971宗)环比上涨9.2%,成交量继续保持高位。

2020年7月(1-29日)广州市二手中介网签量(不含自助网签)为4887宗,较6月同期(3971宗)环比上涨9.2%,成交量继续保持高位。

从周度网签情况来看,市场需求相对平稳、活跃,周度网签基本保持在1100宗以上。

价格方面,本月二手住宅成交均价为28208元/平,环比上涨8.5%。主要原因在于天河、海珠、荔湾等中心高价区域需求激增,成交占比明显上扬,导致二手网签均价结构性上扬。

广州中原研究发展部认为,7月二手市场状况主要有以下几方面特征:

(1)内外部政策调整,客户入市热情高。

目前广州政策环境、信贷环境相对稳定,而临近城市政策调控反而出现明显收紧,促使广州整体交投活跃度明显上涨,不少前段时间处于观望态度购房客户开始着手入市。据监测中原数据显示,7月份新增购房客数量环比6月净增7%左右。

(2)业主报价合理,议价空间收窄。

随着市场需求的释出,成交周期的明显缩短,业主对后市信心也有所增加,客户大幅压价现象有所好转。据监测显示,本月中原业主报价指数基本处于35%以上的年内高位,不少成交活跃的板块议价空间收窄基本至3-5%左右,如天河珠江新城板块、越秀东风东板块等。

一、7月市场热点

利好加持,黄埔市场活跃度明显提升

据广州中原数据显示,本月黄埔网签占比出现明显上扬,达8.5%,同比净增3.2%,环比净增2.5%。

广州中原研究发展部认为,黄埔本月需求明显上扬主要有原因在于:一方面,黄埔人才政策出台,降低购房门槛,促使不少原本考虑增城及没购房资格的客户转移至黄埔市场;另一方面,深圳限购政策再次收紧,楼市略有降温,促使不少投资客户将目光转移至广州市场。

二、分区点评| 中心区需求活跃,花都成交合理回落

从各区成交情况来看,天河、海珠、荔湾成交相对活跃,本月分别成交664宗、667宗、259宗,环比分别上涨29.9%、20.6%、15.1%。

另外,花都区因前段时间需求活跃,不少优质盘源被过快去化,促使本月成交结构性回落,共计成交590宗,环比下降23.1%。

此外,增城、南沙成交均有不同程度的回落,两区分别成交396宗、113宗,环比分别下降1.2%、2.6%。

1、天河区:珠江新城需求增加,业主议价空间收窄

本月天河二手网签宗数为664宗,环比上涨29.9%。

据广州中原研究发展部监测发现,本月天河区东圃板块成交不俗。

其中以中海康城花园、骏景花园两盘表现相对活跃,7月成交均价分别为42373元/平、49624元/平。

另外,据监测显示,本月天河珠江新城板块需求激增,新增购房客数量环比增加2成左右,从而成交占比明显上扬,7月份中原成交占比达30.9%,环比上月净增5.1%。

广州中原研究发展部认为,本月天河成交活跃主要有两方面原因:

一方面,临近的深圳限购政策的升级,楼市迅速降温,促使不少资金实力雄厚的投资客将目光转移至珠江新城板块,促使整体市场需求有所上扬;另一方面,板块业主报价相对合理,而客户大幅压价现象明显减缓,促使成交周期明显缩短,不少长时间处于僵持状态的盘源能够快速成交。

2、越秀区:优质小区盘源稀缺,楼梯楼成交占比上扬

2020年7月,越秀区二手网签均价为46194元/㎡;阳光家缘中介网签量为322宗,环比回升2.2%。

据监测,本月北京路板块成交表现活跃,市场需求旺。

其中,东湖新村、湖滨校区为板块主力贡献盘源,其成交均价分别为47377元/㎡、42289元/㎡。

另外,据调研了解,由于东风东板块前段时间需求活跃,成交冲高,不少优质盘源被过快去化,但市场未能够及时补充,比如东风广场、锦城花园等优质小区盘源等,从而导致板块报价高的盘源处于长时间的僵持,而“价格笋”盘源则相对稀缺,促使整体成交略有受阻。

但需要指出的是,本月板块楼梯楼成交占比反而有所上扬,7月成交占比达64.1%,环比净增10.3%。

主要由于楼梯楼业主议价幅度较大,且盘源相对小区盘而言更为充足,客户接受意愿偏高,促使成交回升。

3、海珠区:赤岗需求减少,海珠西板块成交上涨

2020年7月,海珠区二手住宅网签宗数为667宗,环比上涨20.6%。

据监测,本月海珠区江南大道南板块成交表现平稳。其中以金碧花园和保利百合花园成交最为活跃,7月成交均价分别为36374元/平、43307元/平,其中,金碧花园套均均价仅为250万元/套左右。

而赤岗板块成交则出现明显萎缩,成交甚至不及江南大道南板块。

目前主要凭借金丰花园、聚德花园等低价刚需楼盘支撑。此外,据调研了解,本月海珠西板块二手需求激增,购房客户也明显增多,新增购房客数量环比增加2成左右,成交周期基本缩短至1个月以内。

广州中原研究发展部认为,本月海珠西板块成交活跃度高主要原因在于:海珠西板块业主报价合理且具备一定的议价空间。

因此,不少购房客户遇到合适价格后加快入市,导致整体成交有所回升。另外,海珠西板块的完善生活配套和完善的交通网络,对于不少置换、刚需客户有不低的吸引力。

4、荔湾区:散盘需求活跃,低总价房源成交上涨

7月,荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数为259宗,环比回升15.1%,而二手住宅网签均价为31371元/平。

据广州中原研究发展部监测,荔湾成交活跃板块为中山八路板块,其中板块向来成交活跃的珠岛花园,本月成交持续向好,本月成交均价在29695元/平。

除珠岛花园成交活跃外,本月东浚荔景苑亦成交向好,其成交均价为42001元/平。

另外,据广州中原研究发展部监测发现,本月荔湾区1、2房的刚需户型成交占比出现明显回升。

其中本月1房户型成交占比为15.3%,环比净增4.60%;而2房成交占比则上涨至52.5%,环比净增10.30%。

据了解,刚需户型成交活跃主要由于本月成交盘源多以楼梯楼散盘为主。

其套均总价低的优势对于不少首套刚需置业的客户有不少的吸引力。

以中山八路板块为例,其活跃散盘多集中在南岸路、中山八路一带,其成交均价仅在24094元/平、32645元/平,套均总价为150-180万元/套左右,入市门槛十分低。

5、白云区:机场路需求活跃,金沙洲表现平淡

7月份,白云区二手住宅网签宗数为425宗,环比回升8.5%。本月白云区机场路板块成交持续活跃,2020年7月机场路板块中原成交均价为29827元/㎡。

在机场路板块中,白云骏景花园、汇侨新城成交最为活跃,本月中原成交价均为33817元/㎡、27096元/㎡。

由于机场路板块价格低洼,且交通通达性再逐步改善,导致其成交热度不减。

此外,据调研了解,本月金沙洲板块整体市场活跃度持续平淡,录得的购房客数量环比6月同期基本持平。

广州中原研究发展部认为,金沙洲板块成交明显平淡主要原因在于:

一方面,业主让利成交意愿一般,客户入市热情较低;另一方面,板块交通配套及生活配套设施对比市中心老城区而言有一定差距,促使部分成交客户青睐度不高。

6、番禺区:华南板块需求活跃,占比上扬

2020年7月,番禺区二手网签均价为25554元/㎡;阳光家缘中介网签量为643宗,环比回升9.7倍。

其中,钟村板块本月成交亦有所回升,板块主力贡献楼盘主要为祈福新村及祈福缤纷汇,2020年7月成交均价分别为26004元/平、35232元/平。

另外,需要指出的是,本月华南板块市场需求大幅回升。

华南板块成交占比环比上涨至21.7%左右。主要凭借板块“明星盘”金山谷花园成交贡献,其成交均价为36036元/平,成交客户多以80、90后为主,户型多为2、3房的户型为主。

另外,据广州中原研究发展部调研了解,本月钟村板块成交之所以出现明显回升,主要得益于两方面原因:一方面,区域本月新房供应较上月回落,不少新盘以旧货供应为主,促使客户开始往二手市场转移;另一方面,业主叫价相对合理,同时存在一定的议价空间,幅度大概在5%左右,导致客户接受意愿增加,成交回升。

三、预测:市场基本面向好,预计整体成交维持120000宗左右

7月,广州二手楼市交易环境有所相对稳定,基本面向好,部分长时间观望的客户亦开始着手入市,上门看房客较6月有明显增多,市场购房周期亦略有所短,周度网签宗数维持在1100-1200宗水平左右,由此可见,目前广州楼市仍有较大的需求。

同时,“邻居”深圳政策调控收紧,限购政策的进一步升级,导致楼市迅速降温,可能会迫使部分购房客户转移至广州市场。

因此,广州中原研究发展部预计,7月份大市成交(自助网签+中介网签)在12000-13000宗的高位水平左右,价格将保持维稳状态。


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